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民资青睐地下经济民资角逐上海地下商城开发

发布时间:2019-06-15 02:36:36

民资青睐地下经济-民资角逐上海地下商城开发 联商

有数据显示,上海轨道交通线的日客流量已达到了130多万人次。人流意味着商机,上海地铁的分布不仅影响地上的商业布局,也直接意味着上海地下经济的大崛起。民营企业家凭着高度的市场敏锐度,率先进入了这一领域。 黄兴良,温州人,原是上海七浦路兴浦服装城的两大股东之一。近他卖出了自己在兴浦服装城全部49%的股份,他将投资的新目标锁定了地下商城。像黄兴良这样的投资者还有很多,有迹象显示,以往在专业批发市场上呼风唤雨的民营企业,近来投资地下商城的热情急速高涨。他只是其中突出的一位。 有关人士认为,在目前住宅开发竞争日益激烈、好的地面商业项目又被大型国有商业企业垄断的情况下,远未开发完全的地下商城不失为民营企业家投资的。 民资青睐地下经济 黄兴良打算投资的是上海浙江北路公共绿地地下空间开发项目,现在他成立了金七浦实业发展有限公司。该地下项目分为南北两块:北块是沿浙江北路的海宁路至天潼路路段以东80米,面积达1.6万平方米;南块在天潼路以南,福建北路以西,西接浙江北路,南抵北苏州路,占地2.8万平方米,若算上地下两层的空间,总面积达到9万平方米。建成后,将创上海市中心地下商城规模之。 上海另外一个超大型的地下商城———亚太盛汇休闲购物中心也将在今年年底开业,其投资方为江苏省专事高速公路、桥梁基础设施建设的天浦投资公司。该地下购物中心副总经理权玉龙告诉,他们一直和地铁营运公司保持着密切接触,不排除继续投资其他地下商业项目的可能。亚太盛汇营业面积为5.7万平方米,先期投入就已达到2亿元。 目前,上海的地下商城除了迪美和华盛街是国有企业投资经营外,香黛、伊美、米兰生活时尚广场、三叶眼镜批发市场、亚太盛汇、霓虹儿童广场,无一例外都由民企在扛鼎。这些开发商大都也是房地产开发商。 其中一号线的日均客量是60.21万人次。到2010年,上海将建成311.6公里的地铁络,整个城市公交客流量的50%将由地铁承担。 同时,由于地下商城大多是利用民防工程改建而来,享受着民防工程的优惠政策,除免交所得税外,租金也较为低廉,这被资金实力较弱的民营企业视为“香饽饽”。 与此同时,现在地下商城几乎成了上海个体经营者的“大本营”。一些经营较成功的租户甚至在不同的地下商城开起连锁分店。 地下经济与民资有天然亲和力 在上海,早的地下商铺的投资经营者是国有企业上海地铁润达经贸有限公司,但是现在,地下几乎已经成为民资的天下。 上海在行置业投资咨询有限公司的高级顾问姜新国指出,地下商铺经济与民资具有天然的亲和力。地下商城顾客、资金、货源流动性大,要求随机应变,“变”正是民营经济和个体经济的强项。同时,地下商城之间,商城的租户之间,竞争太激烈,变数太大,国有资本自然会逐渐淡出,让位于中小资本去角逐。而且今后国家将主要抓好几个大型的流通企业。而在现今的中国,大型的流通企业,自然都在地面上。 亚太盛汇休闲购物中心权玉龙说,民资一直对地铁经济有强烈的兴趣。他认为,在住宅开发竞争日益激烈、好的地面商业项目又被大型国有商业企业垄断的情况下,远未开发完全的地下商城不失为民营企业家投资的。“民营企业家的触角是敏锐的,长期的压抑环境也让他们总能善于在国有企业不愿干、政府不愿支持的领域找到财富的增长点,趁着还没长成大树,快速赚一笔。” 位于人民广场西南侧的迪美广场是现在上海仅有的几个纯粹由国有企业在运营的地下商城之一。迪美广场有限公司企划部葛晓健说,“我相信国营转民营是个方向。” 迪美广场有限公司是隶属于民防办下的一个经济体,初迪美就是由民防工程的一个地下停车库改造而来。葛晓健向介绍,其实开始迪美也是“混血”的,另一半是一家台资企业,但1997年台资撤走后,上海民防办就全盘接手了迪美。葛晓健说:“在具体经营上我们和民企其实并没有多大区别。从整体上看民营企业越来越多是大势所趋。” 至今为止,外资在这个领域迟迟没有动静。对此,姜新国认为,在商业这个本土化的行业里,外企适应中国的消费习惯需要时间。现今地下商铺的主流经营模式仍然是分割成小块商铺进行出租,在这种模式下,外企可说没有任何优势。 风险仍然存在 虽然看上去很美,但并不表明地下商业的果实就那么轻易采摘。 2003年初,地下礼品一条街“海上情怀”开业仅一个月后就陷入惨淡经营,随即关门,虽然此次事件和地处地下并没多大关系,但1个月不到就经历冰火两重天,其经营能力也着实让人怀疑。当然,此事也提醒了小投资商和租户,要对地下商城的不稳定性作好充分的准备。 专家指出,随着地下商业越来越向专业化、大型化发展,原本从其他行业转型过来的民营企业,必须学会专业的商业操作。 位于普安路和延安中路交界处的霓虹时尚服饰广场,在火爆开业后的第二季度旋即陷入租户抗租的窘境。公司后来找到专业商业策划公司,并进行了重新定位和调整,2003年商场更名为霓虹儿童广场,专营儿童用品,经营状况才开始起色。现在一家店铺的每月营业额可达七八万元。 亚太盛汇的例子则更为复杂。该地下广场位于科技馆和浦东新区人民政府之间,地面交通不够便利,附近居民离此也尚有一定距离,因此给经营者提出了极大的挑战。加上经营者对商业领域的陌生感,导致商城经历几次开张而未果。直到前不久,该公司才找到有港资背景的上海经纬行为其策划并负责招商,打出“上海CEPA概念商场”的旗号,才使得投资者对年底的开业充满了信心。 另外,随着轨道交通以及配套商业设施的升级,地下商铺带来的安全隐患也逐渐引起了人们的重视。今年6月,人民广场地铁站一、二号线长换乘通道所有店铺遭到拆清,加上之前已被拆清的短换乘通道内店铺,人民广场换乘通道沿线将全是公益和商业广告长廊。继之而起的,是一个下沉式的商业广场,和新世界地下美食城相连。上月,徐家汇地铁站通道内的一些商铺也被拆除,只保留了漕溪北路至南丹路一段。专家指出,随着地下商业面积的扩大,从各项技术指标上也对各个部门提出更高的要求。 产权未明将成发展暗礁 据了解,我国现行法律仍未明确地下建筑物和构筑物的产权关系,当前部分开发商开发地下空间后拿到的是使用权证而不是所有权证,因此开发商无法通过使用权证去银行申请抵押贷款。这也造成众多资本停留在地上观望。 上海现在大部分地下商铺或依托地铁,或庇护于人防工程,绝大部分是采用租用地下建筑物的经营模式,投资商只拥有地下建筑物的使用权。这种模式,在零星的、处于依附地位的商铺模式时期并不会有多大不妥,但一旦出现一个大的商业项目要保持其完整性和长期性时,对建筑物的所有权要求就显得迫切起来。 投资者投资开发地下空间,该不该享有地下建筑物的产权?虽然绝大部分声音倾向肯定,但争议仍然存在。一些专家指出,地下空间的使用人是无法通过将原有地下建筑物拆除、新建一个建筑物来获得产权的。但实际上,原有建筑物要改造成商业设施几乎都必须对原有建筑物进行彻底的改造,对投资者来说,花下重大财力进行建设,却不能获得所有权,难免有些不甘心。另外也有一些人士认为,从提高开发、利用地下空间的效率的角度出发,投资者也应该可以有条件地获得地下建筑物的所有权。 地下空间的开发毕竟是个新的事物,牵涉面也很大。在谈论产权问题的同时,有关专家指出,应该尽快出台相关的地下空间发展规划。就在本文截稿日止,获悉,浙江北路公共绿地项目建设已暂被闸北区政府停缓,地下空间项目开发自然也随之推后。 来源:东方早报 吴乐晋

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